5月10日上午,合肥市進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策措施初步信息曝光,涵蓋商品房“以舊換新”、優(yōu)化調(diào)整新發(fā)放首套房貸款利率、優(yōu)化限售政策、優(yōu)化商品房搖號銷售政策,房票安置合肥全域流通、實(shí)施購房補(bǔ)貼等。從全國范圍看,多項(xiàng)優(yōu)化調(diào)整措施已在國內(nèi)不少城市落地執(zhí)行,其效果也因城市不同、市場情況不同而有區(qū)別,其中還涉及具體執(zhí)行操作層面的一些探索和討論。對于合肥目前透露出的樓市新政,專家表示,這其中有合肥不同于國內(nèi)其他城市的自有的調(diào)整內(nèi)容。
“以舊換新”怎么換?
合肥市10日上午透露出的樓市優(yōu)化調(diào)整政策措施中,比較受關(guān)注的其中一項(xiàng)是“更大力度支持‘以舊換新’”。
從全國范圍看,目前,最新推出“以舊換新”政策的是上海市。5月3日,上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。中介機(jī)構(gòu)將優(yōu)先推動(dòng),加速舊房交易,舊房成功出售后,相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為首付款;若未能成功出手,開發(fā)商無條件退還訂金。
在上海之前,4月23日晚,深圳在一線城市中率先出手,推出“以舊換新”政策,5月1日正式啟動(dòng),為期1年。
再往前,河南鄭州、無錫梁溪區(qū)、江蘇海安、常熟等城市也相繼推出該政策。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2023年以來,全國已有超過50個(gè)城市明確表態(tài)支持商品房“以舊換新”。在這些城市中,三四線城市居多,一二線城市數(shù)量相對較少。
至于合肥“以舊換新”政策究竟會(huì)怎樣,專家表示,這還要看具體的政策條文,目前透露的關(guān)鍵信息是“更大力度”。合肥本地二手房市場與其他城市情況也不盡相同。比如:合肥不同區(qū)域之間二手房房齡、市場價(jià)格、生活配套還是有差別,這涉及到賣舊時(shí)的區(qū)域評估參考價(jià)格以及房主售賣的心理價(jià)位之間的協(xié)調(diào)。就是同一區(qū)域內(nèi),不同地段、小區(qū)的二手房,在“以舊換新”時(shí),也需要充分考量不同市場主體的訴求和定位。也因此,合肥在全國數(shù)十個(gè)城市陸續(xù)推出“以舊換新”之后,參考各城市政策,根據(jù)本地實(shí)際情況推出“更大力度”的“以舊換新”,值得期待。
房票“全域流通”全國不多見
目前,合肥市多個(gè)區(qū)域已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)“房票”安置政策,允許在特定區(qū)域或征遷項(xiàng)目中使用。而合肥新政中的“全域流通”,在全國范圍內(nèi)還不多見。
2024年伊始,全國多地陸續(xù)重啟房票政策。在一線城市中,目前廣州成為首個(gè)落實(shí)房票安置的城市。隨后,浙江嘉興市、廣東佛山市相繼推出房票安置政策,均從今年2月1日起施行。
中金數(shù)據(jù)顯示,本輪房票安置政策集中推行始于2022年中期。截至2023年末,全國累計(jì)推出超100條房票政策,涉及17個(gè)省市、75個(gè)城市和123個(gè)行政區(qū)劃,且有一二線城市覆蓋面越來越廣的趨勢。合肥周邊,鄭州于2022年6月發(fā)布大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法,成為全國首個(gè)采取房票安置方式的省會(huì)城市。同年8月,南京推出房票安置政策。據(jù)公開報(bào)道,新政實(shí)施后,兩地2022年6月至12月商品房銷售面積并未發(fā)生明顯增長,到2023年初才有所好轉(zhuǎn)。
中金公司研報(bào)顯示,經(jīng)過測算,理想狀態(tài)下,房票所能撬動(dòng)的新增需求比例或達(dá)市場成交量的15%~20%,對全國房地產(chǎn)市場的意義可能發(fā)生質(zhì)的變化。
據(jù)報(bào)道,近日肥西縣首張“房票”發(fā)出,首批涉及回購安置面積近40萬㎡。4000張房票、23家房企、5%補(bǔ)貼+98折優(yōu)惠,是肥西給出的政策方案,備受關(guān)注。
專家認(rèn)為,房票“全域流通”將給市民購房提供更多選擇,也有助于合肥房地產(chǎn)市場要素、交易的流動(dòng),對于“一盤棋”調(diào)控房地產(chǎn)市場有積極作用。
政策組合拳據(jù)實(shí)而發(fā)
合肥市新政中,還涉及購房補(bǔ)貼、優(yōu)化調(diào)整新發(fā)放首套房貸款利率、優(yōu)化限售政策等。
從全國范圍看,近幾年尤其是2023年,全國多地陸續(xù)出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策,政策類型多為人才購房補(bǔ)貼及二孩、三孩家庭購房補(bǔ)貼。
對于優(yōu)化調(diào)整新發(fā)放首套房商貸利率,專家認(rèn)為,首套房貸利率正進(jìn)入一個(gè)明顯的下降期。目前,合肥地區(qū)銀行首套房商業(yè)貸款利率為3.75%。
住房公積金方面,5月7日,合肥市住房公積金管理中心發(fā)布相關(guān)征求意見通知,擬將合肥住房公積金最高貸款額度調(diào)整至120萬元。但相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,合肥目前個(gè)貸率仍屬偏高位運(yùn)行狀態(tài),尚不具備恢復(fù)房貸“商轉(zhuǎn)公”條件。
5月8日,杭州全面取消住房限購。合肥市于2023年9月出臺(tái)文件取消市區(qū)限購政策,9月15日后全域不限購,同時(shí)調(diào)整限售政策,不再執(zhí)行3年限售,改為只要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證即可上市交易。此次新政優(yōu)化限售政策,有可能涉及人才公寓等特殊情形商品住房,此前,這部分商品住房上市交易并未取消過往限售規(guī)定。
此外,合肥樓市新政策信息還透露,將加大天鵝湖商務(wù)區(qū)核心區(qū)域、駱崗公園周邊區(qū)域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。國家曾明確,去化周期超過36個(gè)月的城市暫停土地供應(yīng)。今年2月25日,合肥市相關(guān)會(huì)議透露,合肥市區(qū)商品住宅去化周期不足6個(gè)月,部分區(qū)域不足5個(gè)月。其中天鵝湖商務(wù)區(qū)、駱崗公園周邊等區(qū)域,就屬于去化周期不足5個(gè)月的區(qū)域。
高品質(zhì)住宅長啥樣?
合肥新政策還提及一點(diǎn),即加大高品質(zhì)住宅供給并提升住宅戶內(nèi)使用空間。從前年開始,以土地出讓為起點(diǎn),合肥開始實(shí)施“現(xiàn)房銷售”政策。從“期房”到“現(xiàn)房”,購房者購買的是已經(jīng)竣工、驗(yàn)收、真正能看到的房子,有利于解決“期房時(shí)代”房屋質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)等方面的問題。
同時(shí),下一代住宅也已走近購房者身邊。據(jù)大江資訊報(bào)道,4月29日晚,以“城市未來 院見自然”為主題的立體生態(tài)住宅(第四代建筑)高峰論壇在蕪湖舉行,我省首個(gè)試點(diǎn)建設(shè)的立體生態(tài)住宅——偉星翡翠森林正式揭開面紗(2023年7月本報(bào)曾報(bào)道)。該小區(qū)位于蕪湖市人民公園附近,試點(diǎn)建設(shè)第四代住宅,其中高度不小于5.6米的懸挑陽臺(tái),成為城市住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的顯著標(biāo)志。根據(jù)土地出讓信息,該地塊上的立體生態(tài)住宅建設(shè)包括:每戶須設(shè)置至少一個(gè)主體結(jié)構(gòu)外懸挑的空中花園,高度不低于兩個(gè)自然層高度且≥5.6m,須兩面對外通透開敞、不封閉、無圍護(hù)墻;單個(gè)空中花園面積不小于28㎡,不大于50㎡?？罩谢▓@綠化面積≥60%。機(jī)動(dòng)車停車位配建按《蕪湖市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2018版)》,且戶均不少于1.2個(gè)?？罩谢▓@的綠化景觀要統(tǒng)一設(shè)計(jì),竣工后實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理和維護(hù),嚴(yán)禁不按規(guī)定使用或私自改變用途。
蕪湖市自然資源和規(guī)劃局(林業(yè)局)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹, “第四代住宅有兩個(gè)特點(diǎn),第一符合我國綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn),節(jié)能環(huán)保;第二強(qiáng)調(diào)空中花園、立體車庫的設(shè)計(jì)?！?/p>
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